Elővásárlási jog? Fordulj egy profihoz!

1. Mit jelent az elővásárlási jog a hétköznapi életben?

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosult személy a másik vevő előtt megvásárolhatja az adott ingatlant vagy ingóságot a másik vevő által ajánlott vételáron és vele azonos fizetési feltételekkel. A cikkben csak az ingatlanokkal fogunk foglalkozni, így az ingóságokkal kapcsolatos elővásárlási jogra nem térünk ki. Mivel a mezőgazdasági ingatlanok adásvételére a hatályos földtörvény vonatkozik, így az abban foglalt és a lakóingatlanokénál jóval bonyolultabb elővásárlási jog kérdéseivel szintén nem foglalkozunk.

Tehát, ha még egyszerűbben akarjuk megfogalmazni: ha elővásárlási jogom van, akkor az adott dolgot én vehetem meg elsőként, és más csak akkor, ha én lemondok e jogomról.

2. Kinek van elővásárlási joga?

A lakásvásárlók, -eladók leggyakrabban az osztatlan közös tulajdonú ingatlanoknál találkozhatnak az elővásárlási joggal. Az adott ingatlan tulajdonostársainak van elsősorban ilyen joguk, de ritkábban társasházi lakások esetén az alapító okiratban kiköthető, hogy a többi lakástulajdonosnak elővásárlási joga van az épületben lévő lakásokra harmadik személyekkel szemben. Ezért nagyon fontos, hogy lakásvásárlás előtt alaposan nézzük át a társasház alapító okiratát is.

A lakásvásárló akkor találkozhat a legsűrűbben az elővásárlási joggal, ha például egy ingatlan ½ tulajdonrészét (vagyis felét) kívánják értékesíteni. A tulajdonjog „osztódása” elég gyakori öröklés vagy válás után. Az adott ingatlan 1/2 részének megvétele esetén az ingatlan másik felét tulajdonlónak van elővásárlási joga. 

A szerződést mindig érdemes szakemberre bízni (fotó: Thinkstock)

3. Ha el akarom adni a lakásomat, mit kell tennem, ha arra valakinek elővásárlási joga van?

A harmadik féllel – vagyis azzal, akinek értékesíteni szeretném a lakásomat – kötött megállapodás részleteit teljes terjedelemben be kell mutatni az elővásárlásra jogosult félnek, hogy eldönthesse, szeretne-e élni jogával, vagy pedig lemondana róla. Ha az utóbbi választja, akkor erről írásos dokumentumnak, úgynevezett lemondó nyilatkozatnak kell születnie, mivel ezt be kell mutatni a földhivatalnak. Vannak extrém esetek, például amikor nagyon sok jogosult van, esetleg a címén nem elérhető, amikor elég egy nyilvános, minden jogosult számára (elvileg) elérhető helyen közzétenni a szerződést, és ha adott határidőig nem válaszolnak rá, akkor azzal lemondanak jogukról.  

4. Ha elővásárlási jogom van, milyen feltételeket szabhatok?

Alapvetően semmilyen külön feltételt nem szabhat az, aki elővásárlásra jogosult, a harmadik személytől kapott ajánlatot teljes egészében el kell fogadnia, tehát nem módosíthat sem a vételáron, sem a fizetési feltételeken.

5. Mit történik, ha az elővásárlási jogomat megsértették?

Az adásvételt bejegyző földhivatal vizsgálja az elővásárlási jog fennállását vagy az arról való lemondást. Ezt viszont csak tulajdonostársak között tudja megtenni, egyéb szerződésekre, a társasház alapító okiratára nincs rálátása. Ha később kiderül, hogy az adásvétel az elővásárlási jog megsértésével jött létre, hatálytalanná válhat a szerződés, amit bíróságnak kell kimondania.

+1 extrém példa: teremgarázs

Az elmúlt néhány évtizedben és az új építésű társasházaknál is jellemző, hogy teremgarázst alakítanak ki a tervezők. Parkolóhelyet külön, de a lakással együtt is lehet adni-venni, azonban ez jóval bonyolultabb, mint elsőre hangzik. Legtöbb esetben használatkor csak azt tudja az autótulajdonos, hogy pl. a 135-ös hely az övé, pedig ez jogi értelemben teljesen máshogy néz ki: nem kizárólagos tulajdonosa a parkolóhelynek, hanem az egész teremgarázsnak válik résztulajdonosává adott hányadban, az adott sorszámú helyre pedig kizárólagos használati joga van. Garázs adásvétele esetén tehát több száz elővásárlásra jogosult tulajdonostársa van, akinek mind egyesével le kéne mondania jogáról. Ebben az esetben a szerződő felek nyilatkozhatnak arról, hogy a tulajdonosok nagy száma és nehéz elérhetősége miatt mellőzik a megkeresésüket. A tapasztalat azt mutatja, hogy több mint 10 elővásárlásra jogosult esetén a hivatal belátó, és bejegyzi az adásvételt, de erre nem érdemes azért építeni.

Na, ezért ne akard megúszni az ingatlanközvetítőt!

Mit tehetek, ha ezzel az egésszel nem akarok vagy nem tudok foglalkozni?

Kényelmes és biztonságos megoldás ingatlanközvetítő szakértőhöz fordulni, aki elintéz minden formaságot, segít jogszerűen előkészíteni a szerződéseket, ha pedig szükséges, akkor megkeresi az elővásárlásra jogosultakat, és lemondó nyilatkozatot írat alá velük.