A társasház, társasháztulajdon nem más, mint a közös tulajdon egyik fajtája. Társasház alapítással jöhet létre, mégpedig akkor, ha az épületingatlanon van legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, s ezek a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek. Ezeken kívül az épületberendezések – tehát például a lift, a lépcsőház, a gondnoki lakás, az épülethez tartozó földrészlet – a tulajdonostársak közös tulajdonába kerülnek.

Társasháztulajdon létesítéséhez a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása és a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. A tulajdonostársak közössége közös név alatt a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogképes, tehát jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat, a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak pedig fő szabályként tulajdoni hányaduk szerint kezesként felelnek.

Hogyan érvényesíthetjük akaratunkat?

A közösség legfontosabb döntéshozó szerve a közgyűlés, amely a tulajdonostársakból áll. Ez határoz például a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, kötelezettségvállalásról, szervezeti és működési szabályzatról, megválasztja a közös képviselőt, elfogadja a társasház költségvetését, illetve annak végrehajtásáról szóló beszámolót stb. Társasháznál működhet számvizsgáló bizottság is.

Honnan tudhatjuk meg, mi tartozik a lakóparki közös tulajdonba, illetve mikortól élnek az ehhez kapcsolódó jogok és kötelezettségek?

A közös tulajdont, illetve az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját az alapító okiratban kell meghatározni. Ez az okirat szükséges ahhoz, hogy a lakóközösség alakuló közgyűlést tarthasson, ami után a tulajdonostársak élhetnek azokkal a jogokkal és viselik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.

Ezen jogok közül melyek a közös tulajdonhoz tartozóak?

A tulajdonostársak jogosultak a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem korlátlan jog, ugyanis nem sértheti más tulajdonostárs jogát, illetve jogos érdekét. Mit is jelent ez? Egy hétköznapi példával megvilágítva: egyik lakó sem állíthat fel sátrat, vagy kicsit extrémebb példával élve, nem építhet kisebb faházat a szerszámai számára a közös tulajdonban álló kertben, hiszen ezzel a többi lakótárs kerthasználati jogát csorbítaná.

A közös tulajdon tárgyainak használatára vonatkozó szabályokat, melyeket a lakópark házirendjében kell feltüntetni, maga a közösség – azaz a tulajdonostársak – határozhatják meg.

Melyek a tulajdonostársak kötelezettségei a közös tulajdon tárgyaival kapcsolatban?

A közös tulajdonnal kapcsolatos fenntartási költségek, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások megfizetése. Ez utóbbihoz tartoznak az előre be nem tervezett kiadások, például a meghibásodás vagy megrongálódás esetén kifizetendő javítási díjak. Ez az úgynevezett közös költség, amely a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk alapján terheli. A szervezeti-működési szabályzat – amelyet a közösség az alakuló közgyűlésen állapít meg – tartalmazza a közös költség viselésére vonatkozó részletes szabályokat. Itt kell megemlíteni, hogy lehetséges a tulajdoni hányadtól eltérő fizetés is, ekkor meg kell határozni az érintett költségnemeket és a számítás módját, és ezeket az előbb említett szabályzatban feltüntetni.

Miért figyeljünk a közösköltség-tartozásra?

A közösköltség-tartozás azért okoz nagyobb gondot, mint például a közműtartozás, mert a társasház az ingatlanra akár jelzálogot is bejegyeztethet.

Befizetek havonta sok pénzt, de mi lesz vele?

A közös költség fedezi a közös tulajdonban álló épületrészek (házszerkezeti elemek, lépcsőház, tető stb.), berendezések (világítás, kazán stb.), helyiségek (közös pince, bolthelyiség stb.) fenntartási költségét, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokat (felújítás, bővítés stb.).

Előfordul, hogy nincs a lakásban, helyiségben pl. vízóra, ilyenkor a közös költséggel együtt kell kifizetni a ház közös vízszámlájának a lakásra eső részét. Ettől azonban ez nem a közös költség része, ugye?

Azért fontos ez a megkülönböztetés, mert csak közösköltség-tartozás esetén lehet jelzálogjogot bejegyeztetni a következők szerint:

Fizetés elmaradása esetén a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) általában megteszi mindazt, amit ilyenkor szokás. Felszólítólevelet küld, a befizetésre póthatáridőt szab, esetleg késedelmi kamatot is számol. Ha a társasház ügyvédje küld felszólítólevelet, akkor már az ügyvédi költséget is ráterhelik az adósra. Eredménytelen felszólítás esetén a közös képviselő bírósághoz is fordulhat fizetési meghagyás kibocsátásáért. A felszólítás, a fizetési meghagyás és a jelzálogjog-bejegyzés kezdeményezésének szabályait a társasház szervezeti és működési szabályzata is tartalmazza.

Szakmai partnerünk: Dr. Kocsis Ildikó Ügyvédi Iroda »

 

További hasznos tippek, ha lakást vásárolsz:
Vajon mit tudunk meg a földhivatalban? »
Hogyan vásároljunk ingatlant? Mindent az adásvételről »
Illetékek lakásvásárláskor »

Ingatlan.lap.hu »