2015. Október 19.

Dübörög az ingatlanpiac: az alku halott, a licit lett a trend

A főváros frekventált kerületeiben gyakran egymásra licitálnak a vevők, a külkerületi panelek pedig nagyon gyorsan gazdára lelnek. Dübörög az ingatlanpiac, és már az a hiedelem is megdőlt, hogy télen olcsóbban lehet vásárolni, mint nyáron – ingatlanpiaci szakértőkkel beszélgettünk.

Szarka Nóra

Az ingatlanpiaci válság véget ért, az árak folyamatosan emelkednek – mondja Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. Bizonyos lakástípusokat könnyen és gyorsan el lehet adni: például a panelek országszerte – Soprontól Nyíregyházáig – jól fogynak. Leginkább befektetési céllal vásárolják ezeket, mert egy két-, két és fél szobás panelt jól ki lehet adni, és még mindig sokkal olcsóbb megvenni, mint egy téglalakást. Egy ilyen ingatlan már egy hónap alatt elkél, vidéken másfél-két hónap alatt, mindegy, hogy tél van vagy nyár. A paneleket egyébként Budapest külső kerületeiben is pillanatok alatt el, illetve ki lehet adni.

Tíz évvel ezelőtt mindenki garzont akart venni, ma jobb befektetés egy panel, amiben akár egy család is elfér – veszi át a szót Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője. A legtöbb panelt korszerűsítették, és a rezsiben sem rosszabbak, mint a téglalakások. Talán egyetlen kerület van a fővárosban, ahol nehezebb eladni, mint máshol, ez a XXIII. kerület, Soroksár.

Az árak egyre feljebb mennek - ingatlanpiaci körkép

Magas bérleti díjak

Vegyük például a VI. kerületet Budapesten: frekventált helyen van, jó a közlekedés, itt egy 50 négyzetméteres lakás 20 millió forintba is kerülhet, ha jó állapotú. Ha a vevő kiadja, akár havi 120 ezer forintot is kaphat bérleti díjként, tehát ez remek befektetés, mert ennyi kamatot ma egy bank sem fizet. Vagyis ebben a kerületben négyzetméterenként 2200 Ft a bérleti díj. A II. kerületben ez még magasabb, 2700 Ft/négyzetméter, de már a VIII. kerületben is 2000 forint fölött van.

Saját ingatlant akarunk

Déry Attila azt is elmondta, hogy míg Nyugat-Európában az emberek 60 százaléka vásárol csak lakást, és inkább tartósan bérli az ingatlant, amelyben él, addig Magyarországon csak az emberek 10 százaléka lakik bérleményben. Az ingatlant bérlők jelentős része amint teheti, saját lakást vásárol. A bérlők számáról egyébként nincsenek pontos adatok, mert ez a gazdaság szürke-fekete zónájába tartozik.

Lakásárak a fővárosban

Egy XIII. kerületi, téglából épült garzon akár 14 millióba is kerülhet, de földszintit, rosszabb paraméterekkel már 9 millió körül is lehet venni. Átlagosan 400 ezer forint/négyzetméter áron kelnek el a lakások az Újlipótvárosban. A VII. kerületben még egy kicsivel alacsonyabbak az árak: 9 és 12 millió között lehet itt garzont vásárolni, átlagosan 320 ezer forintos négyzetméteráron. A XI. kerületben ugyanez a garzon már 15 millió forinton cserél gazdát, itt jóval 400 ezer forint felett vannak az átlagos négyzetméterárak. Ehhez képest nem is meglepő, hogy a paneleknek nagy a keletjük, mert 12-15 millió forintból már 50-60 négyzetméteres lakásokat is lehet vásárolni. Harmincmillióig jól megy a lakáspiac – hangsúlyozza Balla Ákos. Itt van a lélektani határ, e fölött már nagyon meggondolják az emberek, hogy mire adják ki a pénzüket.

Fotó: Glázer Attila

Licitálnak a lakásokra

Talán a belvárosi, közepes értékű lakásokra van a legtöbb licit, itt gyakran egymásra ígérnek a vevők, és ők srófolják egyre feljebb az árakat – mondja Balla Ákos. Ugyanez előfordul a külvárosi panellakásoknál is, ott is gyakran egyszerre többen akarják ugyanazt az ingatlant megvenni, és emelik az árat.

Nemrégiben Irénke azt mesélte, hogy lakást vettek a lányuknak. Nem garzont, mert annál nagyobbat akartak, viszont a méret mellett az is fontos szempont volt, hogy biztonságos, budai kerületben legyen. Végül a Hattyú-háztól nem messze találtak egy megfelelő lakást, kétszobásat, jó állapotban, és már másnap ajánlatot is tettek rá. Csakhogy akkor már négy vevője is volt az ingatlannak, ezért addig licitáltak egymásra a többi vevővel, amíg a 45 négyzetméteres lakás 26 millió forintért az övék lett.

A vidéki nagyvárosokban is egyre feljebb kúsznak az árak

A lakásárak itt is folyamatosan emelkednek, de azért fontos megjegyezni, hogy itt már nagy különbségek vannak országszerte. Például Sopronban és Győrben az ausztriai munkavállalók miatt magasak az árak, míg mondjuk Debrecenben lényegesen nyomottabb áron lehet lakáshoz jutni. Míg Debrecenben egy garzon kb. 8-8,5 millió forintba kerül, addig Sopron belvárosában ugyanez 13 millió forint. Aztán Miskolcon és Nyíregyházán kb. harmadával nőttek a lakásárak az elmúlt években. De ne felejtsék, lakásárakról van szó, a családi házakra egészen más szabályok vonatkoznak!

A családi házakkal más a helyzet

A házakat leginkább saját célra vásárolják az emberek, nem bérbeadási szándékkal, így nem sürgeti őket az idő, és megkeresik a legmegfelelőbbet. Míg egy panel egy hónap alatt elkel, egy családi ház átlagos eladási ideje 6-7 hónap. Vidéken sokkal nehezebb eladni egy házat, mint a fővárosban, és az árak is egészen mások. Vannak olyan kistelepülések, ahol az elmúlt évben egy ingatlan sem cserélt gazdát, például a Baranya megyei Almáskeresztúron vagy a Cserháton.

Viola már évek óta árulja az ingatlanát, mégsem sikerül eladnia: a családi házakat ugyanis nehezebb. Egy luxusingatlanról van szó, 300 négyzetméteres, belső úszómedencével, minőségi alapanyagokból, az ára 140 millió forint körül van. Csömör és Budapest határán épült, tehát viszonylag messze, az agglomerációban. Az ingatlanpiaci szakértők szerint ez sem eladhatatlan, hiszen olyan ingatlan nincs. Vagy rosszul van árazva, vagy többet kell várni a megfelelő vásárlóra – magyarul: jelentősen csökkenteni kell az árát és türelmesnek kell lenni.

Jellemzően az agglomerációban is 30 millió alatti házakat keresnek az emberek, Budakalász, Dunakeszi, Szigetszentmiklós és Dunaharaszti jól megy 30 millióig, míg Tökölön már csak 10-20 millió közötti házakat vásárolnak – mondta el Balla Ákos. A luxusingatlanokra nincs nagy kereslet, 100 millió forint felett már nem akarnak házat venni az emberek, és csak nagyon kevesen vannak, akik ezt megengedhetik maguknak.

Szezonalitás

Az árak nem változnak az évszakok függvényében, és az a teória is megdőlni látszik, hogy télen kevesebb a vevő, tavasszal és nyáron pedig több. Déry Attila szerint a szezonalitás egyre kevésbé látszik meg a forgalmon, egyedül a december az a hónap, amikor az ünnepek miatt kevesebb az érdeklődő.

Új vagy használt?

A forgalom 95 százalékát a használt lakások teszik ki. Az utóbbi években nem is nagyon épültek újak, mert a válság az építőiparra is hatott. Ez a tendencia is megváltozni látszik: mára jelentősen megnőtt az építési engedéllyel rendelkezők száma, talán azért, mert a kormány megígérte, hogy csökkentik az új építésű lakások áfáját.

LEGek

Az Otthon Centrum eladásai között a legmagasabb négyzetméteráron egy V. kerületi ingatlant értékesítettek, ennek 1 200 000 forintba került négyzetmétere.
A XII. kerületben 240 millió forintért vásároltak meg egy 340 négyzetméteres családi házat, ez volt az idei év legnagyobb értékű eladása.
Ugyanekkor Oroszlányban 1 millió forintért vettek meg egy 30 négyzetméteres családi házat 200 négyzetméteres telekkel.
Zala megyében pedig 800 000 forintért cserélt gazdát egy kis ház egy 1600 négyzetméteres telken.

Érdekes, hogy leginkább a 4 milliós lakásoknál hagyják ott a foglalót. Bár a vevőnek nincs elég pénze, mégis gyorsan lefoglalja a kiszemelt ingatlant, majd gondolkozik és rájön, hogy az rossz állapotú, amit képtelen lenne felújítani, ezért aztán nem veszi meg.

Lehet alkudni a lakásokra?

Az elmúlt években jelentősen csökkent az alku lehetősége: míg 2013-ban akár 14 százalékot is lehetett alkudni az ingatlan árából, most ez már a 10 százalékot sem éri el. De próbálkozni azért szabad!