Eladjam a lakásomat a Városliget mellett?

“Lakás eladó a négyes metró közelében“. “Eladnám kis garzonomat az újjáépülő Városliget tőszomszédságában“. Az ilyen és ehhez hasonló hirdetések száma látványosan megugrik, amikor jelentősebb vagy látványosabb beruházásokat jelentenek be. Kérdés azonban, hogy mennyit tesz hozzá egy lakás értékéhez – vagy éppen vesz el belőle –, ha a környéken jelentős építkezés vagy komolyabb fejlesztés várható. Egyáltalán, mi befolyásolja a lakásárakat valójában?

“Számtalan tényező módosíthatja az árakat, a jegybanki környezettől, illetve alacsony jegybanki kamatszinttől kezdve konkrétabb és absztraktabb faktorokig – magyarázta Soós Gábor a Palace Ingatlan pesti irodájának vezetője. – De most például az a helyzet, hogy a pénznek szinte semmi hozamtermelő képessége nincs, ezért mindenki lakásba fektet, ingatlant vásárol. Ugyanezt a tendenciát erősítik a közelmúlt brókerbotrányai és banki ügyei, ezek miatt megszűnt az emberek bizalma a pénzintézetek iránt.”

Az ingatlanárak tehát jelenleg magasan vannak, amin az sem segít, hogy a bérleti díjak is az egekbe szöktek. Soós szerint még akár a kisebb értékűnek számító, 10-12 milliós lakások átlagos bérleti díja is 60-80 ezer forint körül alakul havonta, ami visszafogja az eladásokat, vagyis csak az szabadul most meg az ingatlanától, akinél ezt valamilyen élethelyzet indokolja.

A nagy beruházások miatt nem spekulálunk

Soós Gábor arra figyelmeztetett, hogy téves az a közvélekedés, hogy a komolyabb fejlesztések belengetésével eladási hullám venné kezdetét a tulajdonosok között.

A 4-es metró építésé nem hozta el az ingatlan-Kánaánt (Fotó: MTI)

 “A magyar emberek alapvetően bizalmatlanok, hasonló figyelhető meg az építkezések esetében, mint most a bankoknál – fejtette ki az ingatlanszakértő. – Ez ugyanúgy érvényes a lakást vásárolni kívánókra, mint azokra, akik eladni akarják az ingatlant. Amíg nem biztos egy projekt – például nem szerkezetkész a leendő, új építésű társasház – addig óvatosak. De ugyanez igaz egy fejlesztési projektre is. Amíg nem ejtik meg az első kapavágást, nem biztos, hogy az adott fejlesztés meg is valósul. Onnantól, hogy ez megtörtént, már lehet az értéknövekedéssel számolni, azonban ez csak akkor fog ténylegesen jelentkezni, ha azt adott projekt megvalósult: vagyis, ha már jár a négyes metró a ház előtt, vagy ha a frissen átadott múzeumi negyed teremőre érdeklődik az eladó, kiadó lakás iránt.”

Nem mindegy, mi épül

A fentiek ellenére, nem magától értetődő, hogy egy-egy fejlesztési projekt azonnal és látványos értéknövekedést produkál. Soós szerint ilyen esetekben az a kérdés, hogy milyen jellegű fejlesztésről van szó.

“A négyes metrónak egyértelmű és azonnal látható haszna van, hiszen jobb lesz a környék közlekedése – magyarázta a szakember. – Egy múzeumi negyed esetében nem ennyire egyértelmű a kérdés, mert igaz ugyan, hogy picit rendezettebb lesz a környék, és megnő az idegenforgalom, de egy-két háztömbbel távolabb ugyanaz a csótányt látjuk majd a csatornából kimászni, és ugyanabba a koszos sarki közértben fogunk tudni vásárolni, mint előtte. Akkor válik reménykeltőbbé a helyzet, ha tömbrehabilitáció is kapcsolódik a fejlesztéshez, ilyenkor az értéknövekedés sokkal egyértelműbben jelentkezik.”

Néhány odaszórt betontömbtől nem lesz vonzóbb a Városliget környéke (Fotó: MTI)

Azért senki ne számítson arra, hogy egy múzeumi negyedhez – vagy akár az ilyen szempontból értékesebb négyes metróhoz – hasonló projektnek köszönhetően megduplázza a lakása árát. A szakember tapasztalata szerint az árnövekedés a projekt indulását követően elég lassú, és annak befejezése, átadása után is körülbelül a lakás értékének 10-20%-át teszi ki. Létezik egy-két kivétel (például a budapesti bulinegyed ingatlanjai esetében), de ez ritkaság.

“A hosszú távú beruházások kevésbé izgalmasak a befektetők számára, akik inkább olyan fejlesztésekbe teszik a pénzüket, ami már most jól pörög” – tette hozzá Soós Gábor.

“Tehát, aki mostanában ingatlant vásárolna, befektetési céllal, annak érdemesebb a bulinegyed környékén keresgélnie, mert ott már most nagyon jók az árak, azt viszont még senki sem tudja, hogy 3-4 év múlva mi lesz a Városliget környékén.

Ez nem egzakt tudomány, mivel igaz, hogy az előbbi környéken magasabbak az árak, de egy 35 négyzetméteres lakásból már most ki lehet hozni akkora hasznot, mintha a Cházár András utca környékén spekulálnánk egy 45 négyzetméteres ingatlan értéknövekedésére.”

Mi az, ami működik?

Mire figyeljen az, aki mégis a lehető legtöbbet szeretné kihozni eladósorba került lakásából? Soós szerint az olyan tényezők járnak kézzelfogható értéknövekedéssel, mint a közlekedés fejlődése – lásd: négyes metró, illetve Budán a fonódó villamos, új buszjáratok vagy buszútvonalak létrehozása – a tömbrehabilitáció, illetve ha általános befektetési célú érdeklődés tapasztalható egy adott területtel (pl. bulinegyed) kapcsolatban.

Ha elkészül, lehet reménykedni. Ha elkészül. (Fotó: MTI)

“A Liget projekttel úgy vannak az emberek jelenleg, hogy nem tudják még pontosan, mi lesz itt – tette hozzá a szakértő. –  Az egyszeri vásárlót az kevésbé érdekli, ha a Városligetbe ledobnak egy-két betonmonstrumot, még akkor is, ha ettől több lesz a turista a környéken. Beszélhetünk valamekkora pszichológiai hatásról is, tehát ha az emberek sok olyan hirdetést látnak, ami a készülő metrót vagy felújított Városligetet jelöli meg mint hozzáadott értéket, akkor bizonyos mértékű árnövekedést is tolerálni fognak, azonban az kulcsfontosságú, hogy az adott projekt ténylegesen el is készüljön. Ha valaki a Liget Projektre spekulálna, annak inkább azt tanácsolnám, hogy most vegyen a bulinegyedben egy lepusztult lakást, amit különösebb felújítás nélkül is haszonnal fog tudni eladni, akár egy éven belül is. A Városligetre jelenleg még nem érdemes várni.”

További cikkek lakásvásárlás, ingatlanbérlés témában az NLCafén:

• Tíz lakás kétmillió forint alatt: mit kapni ennyért?
• Kis lakás, nagy hely – lakberendezési ötletek helytakarékosan
• Rossz alaprajzú lakás, csodásan kialakítva
• Apró lakás hatalmas stílusérzékkel